Pour procéder à une analyse concrète d'achat immobilier, chaque emprunteur hypothécaire doit passer à la loupe, pas à pas, sa situation personnelle. Cette réflexion est basée sur l'existence de fonds disponibles et tout dépend de leur origine.
Les propriétaires de fraîche date dans l'Aude (11)
Les acheteurs qui viennent, par exemple, d'emménager dans leur nouvelle maison dans l'Aude (11) dont ils ont financé l'acquisition en y affectant leurs économies qui représentaient 20 % du prix d'achat et en constituant une hypothèque correspondant à 80 % du prix d'achat sont peut-être déjà à la limite de leurs possibilités, sur le plan économique (pour une estimation gratuite de maison Aude voir les agences immobilières spécialisées). Ces propriétaires de fraîche date sont alors heureux, dans la plupart des cas, de ne pas devoir amortir leur dette ou de ne devoir verser que de faibles amortissements en plus des intérêts passifs dont ils doivent s'acquitter.
En cas de fonds disponibles
La situation est fondamentalement différente lorsque des fonds sont disponibles: quand on fait un héritage, quand on a réussi à constituer un certain patrimoine ou que l'on dispose d'argent d'une autre provenance, on devrait toujours se demander s'il vaut mieux placer ces capitaux ou réduire sa dette. Par contre, il n'est pas recommandé de demander des avances à sa caisse de pensions pour diminuer sa dette. Il vaut mieux que cet argent continue d'être affecté à la prévoyance afin que l'assuré puisse bénéficier plus tard d'une rente de vieillesse complète.
Analyse des facteurs immobiliers et estimation
La réponse dépend de trois facteurs, essentiellement:
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le montant du taux d'intérêt hypothécaire
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les revenus et les gains obtenus avec les placements (papiers-valeurs, fonds de placement, compte épargne, etc.)
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le taux d'imposition marginal (qui indique la part d'un franc de revenu supplémentaire allant au fisc).
Exemple d'estimation de bien immobilier dans l'Aude
Voici un exemple simple pour illustrer ces explications : lorsqu'un propriétaire dans l'Aude verse 3 % d'intérêt pour son hypothèque, le seuil de rendement de sa fortune devra être relativement élevé. Si cette personne place des fonds libres sur un compte épargne à 0,5 %, il ne vaut évidement pas la peine pour lui de conclure une hypothèque: en fin de compte, l'opération est une perte car ses dettes lui coûtent plus que ne lui rapporte son placement. Cette constatation vaut aussi si le taux d'imposition marginal appliqué à cette personne est de 30 %. Il en résulte certes une réduction «artificielle» du coût de l'hypothèque (qui passe dans notre exemple de 3 à 2,1 %) car les intérêts passifs sont déductibles du revenu imposable et abaissent par conséquent le montant du revenu imposable. Mais les économies d'impôts qui en résultent sont très souvent surestimées, sauf dans quelques rares cas de très riches particuliers.
Tableau : Exemples de calculs
Le tableau ci-dessous montre les calculs. Déterminez la stratégie qui sera pour vous la meilleure! Pour y parvenir, il faut inscrire les paramètres qui conviennent dans votre situation.
Point de départ: une hypothèque en cours de 500 000 € et un montant de 100 000 € pouvant servir à amortir la dette
(1) Taux d'imposition marginal supposé s'élevant à 25 %
(2) Hypothèse: 2 % de rendement net par an sur 100 000 francs